《黑心投資客炒房告白》讀書心得

    

黑心投資客炒房告白這本書算是sway三部曲的第3部，若你還不知道sway是誰可以上網搜尋，也可以稍微參考這篇文章，他是一位上遍各大電視節目、youtube的房產界名人。

這本書是在2011年1月5日出版的，距今大約10年，我覺得這本書比較像工具書，裡面介紹了很多投資客偷吃步的裝潢方法，或許他們的偷吃步方法有與時俱進，但可以提供你買房前的心理建設，看房時可以把本書內容當成工具書逐一檢查房子可能的各項缺點。

因近期房價又直直往上衝，配合國內房貸利率又低，導致大家都在買房子、看房子。看完這本書的心得是，在這房價高漲的時期，假設你真的要買房子，書中有預售屋及中古屋的殺價方式供參考，特別記錄起來分享給大家~

預售屋

先買只會買貴

l  預售屋，分為底價、表價、溢價三個數字。底價，就是建商決定這一戶要賣多少錢；表價，就是開價多少錢；溢價，就是客戶用高過底價的價格買房，比如底價一千萬，有人用一千一百萬買下，多出來的一百萬就是溢價。

l  代銷公司代理建商銷售房屋，他們要賺的是服務費用，收費通常分：「包銷」(廣告費用由代銷公司支付)，可以向建商請款售屋底價的5~6%；「純企劃」(廣告費用由建商支付)可以有2%左右，再加上總溢價款拆帳，目前行情是三七分帳，建商拿七成，代銷拿三成。(代銷在意的是能否成交)

l  如果案子賣太快或溢價額高，建商就會不斷的把底價跟表價往上加，一個月加好幾次都有可能。多數代銷公司會利用前段銷售累積的溢價款，來補後面的房價，所以先買只會買貴。另外根據朋友分享經驗，一個建案如果建商在賣出7~8成時已經把欠銀行的錢還清的話，最後面的房子建商更是不會降價，原因在於〝從現在開始賣的都算多賺的，賣越高賺越多〞，所以後買也會買貴。

如何殺價

l  基本上分為個案比價法、四樓為準法、八五折高標法、中古屋類比法、買屋團購法、車位殺價法。

l  個案比價法：當你看完想要出價的個案，記得附近的案場也都要去看過，對價格做功課，接著可以開始用比價法這招來砍價但需注意，地點跟建材的好壞也會影響房價。

l  四樓為準法：有些人不想要四樓(死樓)，有些建案會有所謂的「廣告戶」或是「特惠戶」，因此你可以以四樓或是廣告戶的價格當標竿，推算你要樓層的價錢殺價。

l  八五折高標法：某教授提出「預售屋要先砍三成」；而根據作者的觀察，底價與表價，差距在八折的機會比較高。而八五成的砍法，可以成為你房價的底線，也是你出價的最高標。

l  中古屋類比法：新屋與中古屋大約有二成至四成的價差，因為預售屋完工後就變成新成屋了，然後，過幾年就是中古屋，所以，預售屋的「未來美夢債」不可以加太多，除非你可以準確預測兩年後，房價一定大漲。

l  買屋團購法：一次買多戶，議價的力量就比較大。或是可以在網路上「揪人」，在人多的銷售現場也可以物色有意願購物的朋友，一起來「團購」。

l  車位殺價法：通常車位的議價空間，少則5萬，多則20萬元。因此有時候在砍房價的時候，可以跟建商補上一句話：「你說車位不能殺，我知道是騙人的，如果車位價格你不讓，但房價你要退多少錢?」。

中古屋

l  中古屋的定價就是屋主的開價，定價的程序是：屋主心中的底價(不管合不合理)，加上房中的賣屋中業費用(最高4%)，再加上二成以上的議價空間，等於你所看到的開價。

殺價原則：投資房先殺三成，自住房殺兩成屋

l  基本上分為「挑毛病」殺價法、仲介費激勵法、雙房中競爭法。

l  「挑毛病」殺價法：正所謂嫌貨才是買貨人。但嫌貨可不是叫你亂嫌，你必須以難以改變的缺點為主。例如：方位較差，有西曬的問題；客廳太小，只能敲掉一個房間打通空間、廁所與廚房相，風水不好，要重新隔間才能住；漏水啦，要花錢修補，而且還要跟樓上的人談判；沒有陽台耶，要扣掉室內空間才可以製造出陽台，這不好用；公設比很高啦，虛坪太多，雖然地點好，可是換算起來不划算；車內規畫爛太難停，每天要花五分鐘前前後後一好幾次才停的了車。

但你不可以這樣嫌：裝潢很沒設計質感、牆壁被你小孩畫花了……….等等。

l  仲介費激勵法：作者常教別人這樣做：「你告訴房仲，你如果用1000萬買，我就不給你1%的買方仲介費，但如果能夠談到950萬元，就給你2%仲介費!」，乍看之下要付仲介19萬元，但相比用1000萬買房，還是省下31萬（1000-950-19=31）。

l  雙房仲競爭法：當你要跟A房仲議價的時候，請同時連絡B房仲，談另一戶房屋的議價（也可以找朋友假裝），並且一定要讓對方知道，你同時正在談另一間（一種以退為進的概念）。讓屋主和仲介捨不得斷了你這條線，但請抱著買不到就算了的心態，畢竟不是每個屋主或是房仲業者，都受的了你這招。